西安楼市一房难求背后:部分开发商为涨价主动违约

2018年06月25日 23:38:03 来源:中国新闻

  原标题:西安开发商违约调查

  随着房价上涨,开发商违约事件增多,为何职能部门处罚刹不住肆意违约行为?买方主张房屋差价损失,法院会支持吗?

  2017年至2018年,西安楼市出现一房难求的现象。华商报记者梳理了2017年、2018年的热线数据,涉及房产投诉的线索就有368条。

  

  在记者梳理的这368条线索中,除16条系开发商主动违约外,其他投诉还包括开发商延期交房、工程质量存在问题以及房屋违法加盖等。

  蒋女士2017年3月16日购买了一套88.6平方米的商品房,并缴纳了11.6万元首付款,但在4月26日,销售人员主动联系她,称领导明确答复了,说房子不卖了。

  一开发商在购房者4月1日确定总房价,并交了10万元诚意金后,以卖便宜了为由,一个半月加价60万元。同样是该项目,在购房者已缴纳全款并网签备案之后,开发商仍然让购房者退房。

  针对这些房地产投诉,华商报记者在调查走访中发现,随着西安房价一天天上涨,开发商合同违约事件呈增多趋势。为了涨价,部分开发商宁肯违约也不卖房。

  华商报曾报道的西安3位市民房屋被开发商“一房二卖”事件尘埃落定(3月15日华商报A09版报道),开发商被判赔偿3位市民190万元。2013年8月7日,西安市民董某给绿地集团西安盛都置业有限公司交纳房屋认购款825966元,同年8月8日,董某和绿地签订《认购协议书》,但后来却被开发商告知,房屋已卖给他人,和他情况类似的还有两位购房者。

  

  2016年12月19日,西安市民石女士与一家房产公司签订了认购书,购买该公司开发的一套房,签订了《商品房买卖合同》,交清了房款,通过网签也备过案,但该房地产公司在拿走《商品房买卖合同》后,以合同存在重大误解要求与购房人解约。一审法院判定,开发商归还《商品房买卖合同》并交付房屋及车位。

  华商报记者在调查中发现,目前认筹金、诚意金或定金的风险在房地产消费领域越来越凸显,一些不诚信的房地产开发商收取了认筹金、诚意金或定金,经过较长时间无偿使用后,以所开发项目未取得《商品房预售许可证》为由,在后期房价上涨之后主动受罚,要求解除合同或认购协议。而从法律层面来讲,购房者是存在重大过失的,即购买五证不全的商品房不受法律保护。所以,就有一些项目开发商宁愿双倍返还定金也要解除合同。一旦遭遇这种情况,购房者往往就会丧失最佳的购房时机。若是遇到烂尾楼,购房者的损失将难以弥补。

  

  

  多年前买的商铺至今未动工,业主们多次与开发商、政府部门交涉,虽多次得到承诺,却没有实质性进展,这样的购房经历让市民付女士心力交瘁。

  2014年底,付女士与位于世纪大道的南海家缘开发商紫云地产签署商铺认购合同,并已全款缴纳。合同中约定,认购合同将于2017年6月30日止,并将合同约定的商品房交付认购人使用。然而,眼看期限到了,却没有动工迹象,“连坑都没挖”。付女士说,合同约定的期限到了,开发商自然无法兑现约定。

  魏先生与付女士有着共同的遭遇,他于2015年初与南海家缘开发商签下认购协议,交了60%的房款认购了一套商铺。

  他们介绍,南海家缘二期紫金台A座6号楼商铺、7号楼商铺、8号楼商铺2014年底开始对外销售,和付女士、魏先生遭遇相同的业主大都是在2014年底至2015年初购买的,如今,交房日期已过去近一年,工地上连最基础的开挖土方都还没有进行,房管局网签备案程序更是迟迟不予进行。2017年11月,双方曾签订补充协议,将合同期限延至2019年1月2日,条件是给予优惠补助,“现在看来,他们的承诺又要黄了”。

  讲起维权过程,魏先生说,2017年3月以来,商铺业主代表多次找到开发商和沣西新城房管局沟通,开发商每次都以更换施工队为由,一直推迟开工时间,网签至今也没有办理。

  多次找开发商无果后,2017年8月14日,业主们把部分商铺未网签的业主房号及相关资料递送到沣西新城管委会房管局,寻求政府帮助。但大半年过去,开发商既没开工建设,也没给大家办理网签,更没有给商铺业主签订房管局备案合同。2017年9月26日,商铺业主再一次到沣西新城信访部门反映,10月17日,得到沣西新城管委会房管局的答复意见书,对商铺全面开工、商铺办理网签、商铺交房未作出实质性答复。

  2017年12月,业主们再次到沣西新城管委会,相关负责人表示,南海家缘二期紫金台商铺是有预售证的,只要开发商把商铺的图纸划分好就给予网签。大家当时满怀希望,盼着能在政府职能部门的监督下,先网签了也算有所收获,但从那以后再次没了消息。

  “我有一次跟沣西新城房管局的领导去找他们开发商,他不知道我是业主,直接说现在房价涨这么多,咋能那么便宜卖给他们。”付女士说,有一种说法是,随着房价的快速升高,开发商嫌之前的售价低,想重新卖,还说他们可以优先购买。

  6月23日上午,在记者见证下,魏先生先后拨打了开发商两名负责人的电话,对方对魏先生相当熟悉,一名被称为孙总的负责人并未就魏先生提出的诸多问题予以具体答复,只说将尽快协调问题解决。

  

  刘女士是位于西安电子正街的汇成和苑小区业主,该小区包括刘女士在内的多户业主在尚未收房的情况下,发现自己买的房子有了第二个主人。

  刘女士说,与她一样遭遇一房两卖的业主有不少,他们多是在2012年购买的房子,缴纳了首付,签了《汇成和苑商品房内部认购协议》,协议约定于2015年5月30日交房,然而项目在建设中曾因资金问题停工,后在业主自筹、政府协调下房子逐渐完工。可就在业主们满心期待着收房时,发现了一房两卖的情况。

  最早是有一个业主去看他的房子,却发现自己所购房屋的窗户被拿掉了,遂到物业去询问,结果却了解到,这房子的业主正在装修,想换窗子,被物业阻拦,双方正在僵持。这一消息令这名业主大吃一惊,自己买的房子还没收房,怎么凭空又跳出来另一个房主,而且人家已经开始装修。

  于是,这名业主联合其他业主寻根问底后发现,不少业主都在小区见到了自己所买房子的另一名业主,而且不少“新业主”已开始装修了。更令他们不解的是,这些新业主手中也有一份几乎与他们一样的认购协议,所不同的是老业主签于2012年,价格是5000余元每平方米,先缴的首付;而这些新业主的协议都签于2017年底或2018年初,价格为6000元每平方米,付款方式为全款付清。业主们一下炸了锅,找到开发商讨论此事,“但人家开发商根本不做过多解释”。

  维权期间,业主们曾见到过开发商贴出的《汇成和苑装修交房通知》,称6栋楼的交房时间和缴款方式各不相同,除5号楼、4号楼可在规定期限内以最低缴纳20%的房款收房外,1、2、3、6号楼的业主必须在规定时限内缴纳总房款的95%,逾期则认为业主自动放弃。

  前不久,记者曾就此采访到房产公司的殷姓负责人。他表示,去年曾通知部分业主交房,但业主持观望态度并未收房,“房价涨了,业主又来收房,肯定不符合公司管理流程。”殷姓负责人表示,他们曾收到过业主向开发商提交的退房申请。

  “我们这些人里没有交退房申请的,这是他们的托词。”刘女士表示,维权过程中他们曾了解到,造成一房两卖的原因是开发商在2012年卖了一次,后来将房屋向承建商抵账,导致又卖一次。刘女士说,他们多次将开发商一房两卖的情况反映到区政府和街办,政府部门也曾多次协调但未果。日前,上级再下文让雁塔区、电子城街办解决此事,而之后开发商负责人也约见了业主代表,并登记了业主信息,称会就是否申请退房问题进行核实,目前尚无明确说法。

  

  签订购房协议6年多了,房款也已付清,如今想收房却被通知要涨价,这让购买了庆华长安家园的十几户业主很不满。

  2012年9月,北方特种能源集团公司西安庆华公司退休职工黄建荣与西安鼎铭置业有限公司签了购房协议书,以3500元/平方米的暂定价格,购买了位于西安现代纺织产业园纺园三路的庆华长安家园住宅小区10号楼1单元2704的房子。协议约定分次付清房款,到2014年3月,黄建荣分5次付清了房款。2016年12月,鼎铭公司通知房子涨至3690元/平方米,不少签订购房协议的职工都按照新价格补交了差价、签了网签合同,也陆续收了房。这事让十几名老职工感到不满,他们均反对开发商私自涨价,也拒绝和开发商签订网签合同。

  与黄建荣情况相同的王积玉表示,当时签订庆华职工购房协议的人数众多,因开发商私自涨价,几名职工一起将鼎铭公司起诉至灞桥区法院。可让他们不解的是,法院认为鼎铭公司起初是庆华公司工会发起的,法定代表人与庆华公司法定代表人为同一人,因此认定是属于单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷,依照《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》第三条规定,该诉请不属于法院主管工作范围,裁定不予受理。

  西安庆华公司则称,他们没有和购房者建立商品房买卖合同关系,购房者认购的商品房购房款也没有交给他们。

  看着年过九旬的岳父住不进新房,今年6月12日,黄建荣的女婿杨先生向12345反映,之后事情转给了纺织城产业园管委会,目前还没有新的回复。

  6月22日,杨先生前往鼎铭置业在小区13号楼设立的项目部,他表示要收房,一位工作人员说,杨先生家人购买的房子,最初协议上标的单元和住建局不一样,现在房号变更为2单元2704,房子还是原来的房子。之前协议的价格是暂定价格,签订正式网签合同执行的价格是4063元/平方米。

  对于为什么要执行现在的价格,该工作人员拒绝解释,称如果要收房就拿之前的交款票据及手续,按照住建部门核准的面积补完差价重签网签备案合同,履行完手续就能收房了。

  

  签订了《商品房买卖合同》,交清了房款,通过网签也备过案,但房产公司在拿走《商品房买卖合同》后,以合同存在重大误解要求与购房人解约。一审法院判定,开发商归还《商品房买卖合同》并交付房屋及车位。

  2016年12月19日,西安市民王女士与一房产公司签订了认购书,购买该公司开发的25幢×单元×层10××2号房一套,面积134.13平方米,单价10500元/平方米,总房款约140万元。在《认购书》末尾处特意注明“赠送负壹层车位二个”。王女士当日给开发商支付了30万元购房款。

  2017年1月23日,王女士支付了剩余房款,并签订了《商品房买卖合同》。当时开发商以合同需要备案为由,将签订的合同全部收走。2017年4月1日,开发商又向王女士送达了车位选取通知书。4月14日,双方签订了《车位协议》,而开发商也出具了地下停车位选择确认单。王女士名下所购置的这套房屋,2017年1月23日已在房管部门通过网签,2017年2月7日备案。

  但让王女士没想到的是,开发商至今未返还《商品房买卖合同》,甚至提出要解除合同。无奈之下她只好诉诸法律,要求开发商归还《商品房买卖合同》及交付房屋和停车位。

  在雁塔区法院《民事判决书》及落款为这家房产公司的《民事上诉状》中,开发商称,根据西安市不动产登记服务中心2015年8月出具的《房产测绘成果变更报告》可知,25幢×单元×层10××2号房以及10××3号房系关联户室,需一并处置,上述两户型建筑面积共计343.79平方米,而王女士所购房屋实际面积远高于合同载明的面积,造成该结果的原因系重大误解。

  雁塔区人民法院《民事判决书》认为,王女士与开发商签订的《商品房买卖合同》及《车位协议》系双方当事人真实意义表示,《商品房买卖合同》中双方对房号、面积、价款均作出了明确约定,购房人也支付了相应房款,且该商品房买卖合同已经备案。对于开发商提出的《商品房买卖合同》系重大误解,法院认为,与事实不符,不予支持。雁塔区法院一审判定,这家房地产公司在宣判生效10日内归还王女士《商品房买卖合同》;判决生效30日内,按双方签订的《商品房买卖合同》,交付房屋及停车位。一审宣判后,房产公司上诉,目前二审还在进行中。

  

  近日,陕西海普睿诚律师事务所建筑与房地产业务部王阿丽、李平、郑婷3位律师对近年相关的国内40个案例进行分析,其中31个判决支持房屋差价损失,9个不支持。

  法院支持房屋差价损失的情形

  在裁判观点方面,支持房屋差价损失的判决理由主要有:

  一、卖方违约后,买方应当采取适当措施防止损失扩大,如购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大,故法院会倾向于认定房屋差价损失期间,或者损失范围,再结合房屋差价损失鉴定,以确定损失数额。

  二、综合考虑双方的过错程度、交付定金的数额、房屋价格上涨及当事人的合理预期,由法院酌情确定。

  三、卖方根本违约,合同目的不能实现,买方诉请预期的可得利益损失判决支持。

  四、当定金的双倍罚不足以平衡利益,并不足以弥补买方因违约而受到的损失,买方可主张房屋差价损失,法院考虑到签订合同时合理注意义务,过错程度、参考房屋面积及增值情况,酌情判定赔偿损失。

  五、鉴于正常的房价波动属于商业风险,是买卖双方在订立合同时应该能够预见的,故卖方无权引用可预见性规则来限缩赔偿金额,更何况被告在故意违约更无权引用。但买方没有及时采取适当措施防止房屋差价的损失扩大,在确定赔偿具体数额时,卖方可适用减轻损失规则,也即具备正当性。

  法院不支持房屋差价损失的情形

  不支持差价损失判决中,理由包括:

  一、房屋价值的评估程序有时不能客观地反映出双方房屋交接时的价值;房屋差价损失远超其订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失,不能认定为合理损失范围,法院可能会认定证据不足。

  二、卖方违约,合同在起诉到法院之前已解除,合同从签订到解除时间间隔较短(房款已经退还给买方),加之在卖方未再次出售房屋的情况下,法院对房屋增值部分损失支持的可能性较小。

  三、房屋可能存在一房二卖、抵押、查封等情形,法院需要判断买方是否善意、是否应当清楚知晓合同无法继续履行,并应采取措施及时止损,具体的损失数额法院结合评估报告综合判定。

  四、买卖双方均有违约行为,若买方违约在先,则买方应对其违约造成的损失自行负担,房屋增值部分损失不予支持。

  五、未对案涉房屋的现价值举证予以证明。

  

  对于房屋涨跌损失如何确定,王阿丽等3位律师分析,房屋差价损失属于合同履行后,买方可正常获得的履行利益。买卖双方约定买卖的房屋系特定物,不具有替代性,其履行利益应当考虑房价市场变化的因素,房屋增值形成的差价,该部分差价应认定为卖方的履行利益,即卖方的违约行为所造成的损失,应予以赔偿。房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

  第一,双方有约定的,从其约定;

  第二,双方无约定,或不能协商确定的,参照以下方式:原则上,可比照最相类似房屋的市场成交价,与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

  第三,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失,以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

  总之,在卖方违约的情况下,法院对房屋增值部分损失的认定是:在确定房屋增值部分损失存在的前提下,考虑买方的履约情况、审理期间房屋涨跌情况、卖方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、扣除买方未采取措施不当扩大的损失等情形,同时结合房屋买卖合同约定的违约金数额进行综合判定。而在买卖过程中,买方在签订居间协议、房屋买卖合同等交易环节应当更加谨慎,尽量形成书面文件或签订补充协议,同时注意保留履约凭证,以防日后卖方违约时,买方可以通过法律手段要求卖方赔偿损失。

  另外,北京德恒(西安)律师事务所律师万焦律师提醒买房者,在签订房屋买卖合同过程中一定要审查卖方是否有权处分交易房产,尤其要注意卖方不是房屋所有权人时,一定要审查委托代理手续的真实性;交易房产是否符合交易条件,是否存在抵押或司法查封等情形;买方自身是否具备购房资格以及是否具备支付能力等。

  

  “去年中下旬开始,西安房价急剧上涨,卖方违约成风。”万焦说,该类案件爆发之初,我省司法实践中几乎没有关于明确支持房屋上涨差价损失案例,各方签订的房屋买卖合同中约定的违约金极低,违约者没意识到违约成本之大,有违约者不仅不按合同支付违约金甚至态度恶劣。目前,已有不少法院不仅支持上涨差价,还支持守约方支出律师费用,甚至支持继续履行合同且判决违约方承担合同约定的违约金。

  

  郑婷律师认为,目前违约成风主要还是高涨的房价和违约成本差距较大,违约有较大利益可图。她说,以近期的部分判例数据分析来看,外省大部分还是支持的,但具体到个案,法院裁判依据还是看当事人的证据。首先守约方需要主张差价损失;其次证据是否充分;最后法院一般会结合买方的履约情况、卖方能预见的因房价上涨而产生的损失、买方是否采取适当措施防止损失扩大,房屋买卖合同约定的违约金数额并结合房屋差价损失鉴定进行综合判定。

  法院对此类纠纷判决结果并不一致,她认为主要还是个案的证据是否充分。她建议,买方要注意保留书面材料;签合同时,明确约定网签、交房、过户具体时间;明确设置违约金、定金条款、解除条款等;买方也应严格按合同约定履行义务,即首先自己不违约,再及时按合同约定的履行期限向违约方发出书面通知,要求卖方履约,并固定上述证据。

  另外,即使购房者选择通过法律途径维权,这也是成本极高的维权方式。

  

  为进一步加强房地产市场管理,引导和规范商品房销售行为,西安市住房保障和房屋管理局2017年5月就下发《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》。超过5分将被暂停房屋网签销售,记分记录周期为半年,记录周期届满后,记分信息统一清零,违法违规行为列入其信用档案。

  记者在《西安市商品房销售违法违规行为计分标准》明细中发现,针对“在标价之外加价出售房屋或者收取未标明费用”、“采取畸高价格销售或通过签订虚假商品房买卖合同等人为制造房源紧张的行为”、“将已售商品房再销售给他人的”等,都有着详细和明确的扣分标准。其中“将已售商品房再销售给他人的”违规行为,将被直接扣除5分,按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》,超过5分的,在整改或行政处罚完毕前将被暂停房屋网签销售。

  《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》还明确,对存在行政处罚或因违法违规销售引起重大涉稳事项的房地产开发企业、代理机构,除进行记分处理外,还将纳入“黑名单”,报送市社会信用体系建设领导小组办公室,由有关部门实施联合惩戒;情节严重构成犯罪的,移送司法机关。记者了解到,有3家开发商要求购房者退房被记分,具体为“铭城地块”存在无预售证售房,预售证下来之后又要求业主退房,2018年4月11日被记2分;“新一代伟业国际”存在在标价之外出售商品房,2018年4月18日被记2分;“臻园阳光”不严格履行合同,要求业主退房,2018年5月3日被记2分。“大华翰林华府(一期)”和“华安紫竹苑”在商品房销售过程中,存在违规行为,违反公平交易的相关规定,2018年4月11日均被记10分。

  尽管职能部门也进行了一些处罚,为什么还有开发商屡屡违约呢?陕西省社科院副研究员谢雨锋说,这是因为职能部门处罚的力度不够。

  

  房价上涨后,开发商屡屡违约,购房者向职能部门投诉无果。谢雨锋说,这体现出的是整个社会的诚信体系比较薄弱。“看似有规则,实际上没有,在这种情况下,职能部门不能回避自己的责任,回避了就是不作为。”谢雨锋说,开发商频繁违约,对大西安的形象也是一种影响,希望相关职能部门,能联合起来,该出手时就出手。 本组稿件由华商报记者 宁军 陈思存 杨德合 魏光敬 卿荣波 李婧 采写

  

  大概从去年开始,西安房价就处于一路上涨态势。如果说,伴随着房价上涨,开发商毁约只是个别现象,倒也不必大惊小怪。毕竟,为了利益撕毁合同,这不只是房地产市场独有。只是,当房价已跨过万元关口,可以想象,一旦开发商毁约,这叫辛辛苦苦攒钱,为了圆住房梦的普通老百姓情何以堪?

  要看到,在强大的利益驱使之下,精于算计的开发商其实很明白毁约的成本与收益孰大孰小,所以,也就不难理解开发商为何选择“一房二卖”,或者以各种理由拖延交房,甚至逼迫购房者主动退出乃至接受涨价的现实了。

  市场经济,按合同办事天经地义,买卖双方必须遵守“契约精神”,而不能随随便便撕毁合同。更需要指出的是,商品房不是普通的商品,房地产市场交易行为,尤需要坚守起码的契约精神。从这个意义上说,开发商毁约成风,不正说明房地产市场契约化程度有些欠缺?这对于一个城市的诚信环境难道不是一种伤害?

  房子,自古就是保身立命之所,也与每个家庭的财富和生活状况息息相关。人们对于美好生活的向往,无疑包含着住房梦的实现。所以,无论是基于老百姓福祉考量,还是从城市形象和品质建设上讲,都不能放任自流。特别是在建设美丽宜居品质西安的今天,一个不被“负能量”缠身的房地产市场,人们才能从中增强相应的获得感、幸福感。

  毫无疑问,大多数购房者并不具备和开发商博弈的能力,而楼市乱象却足以伤害一座城市的品质和形象,基于此,相关部门有必要主动作为,依法、依规约束开发商行为,以减少楼市“负能量”。

张申

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